策划书的写作及策划案例

2.3 拿出数套最低层,方向,景观,间隔最差的单位做广告,以低于亚贸广场均价的价格销售,以吸引更多客户.
2.4 价格拟定实行"低开中走"策略,先以较低价入市,再根据销售情况调整价格.如销售情况好,则微升.
3, 付款方式策略
3.1 付款原则上要求尽量减少首期款,增大免息分期成数和年限,提供尽可能长的贷款年限.
营销节奏共分五个阶段:筹备期,内部认购期(主要针对现租户)公开销售期,强销期和续销期.
3.2投资秘笈主体内容
3.2.1因本项目与周边竞争对手相比,价格偏高.因此,唯有给予客户灵活轻松的付款方式和在投资回报上给予客户以较高回报和较低风险,方是本项目从市场突围的突破口.因此,建议采用五成五年免息分期,五成八年银行按揭的付款方式和五年返租,年回报率10%的返租方案,针对具体客户实施如下.
3.2.2针对中商广场现有租户,实行"租转售"策略,所谓"租转售"即本项目现租客户如欲购买所租写字楼,可优先购买,且有额外优惠(免二年物业管理费).这项工作应走在所有营销工作的前面,因为如果把现租户解决了,则对外界具有强大的号召力和吸引力,我们炒作的空间也增大了,试想如果说某幢大厦所有租户都转成为买家,对外界将是怎样的震撼.因此,在市场不明朗的情况下,对现有租户实行"租转售"策略,这是对承租客户和贵司可能皆大欢喜而且极其重要的一步.具体实施举例如下:
例:现有一客户租用中商广场写字楼100M2,租期二年,租金为平均租金约55元/M2,管理费为12.5元/M2,现实行"租转售", 售价为5600元/M2,同时给予赠送两年物业管理费的优惠政策,则计算如下:
该写字楼原销售总价为:100 M237000元/M2=700000元
该写字楼现销售总价为:100 M235600元/M2=560000元
免该客户物管费金额为:100 M2312.5元/ M231232=30000元
该客户如实行五成五年分期付款及五成八年银行按揭,则该客户付款方式如下:
首期五成分五年付清,每年第一个月付清当年款额10%,即56800元
该客户贷款额为:56000350%=28000元
该客户每月供款额为:(280000y10000)3129S38≈3623元(以
住房贷款利率计算)
该客户租写字楼每月所交租金为:5500元
每月供款额与每月所交租金比为:5500-3623=1877元
从以上可以看出,该客户买楼,每月供款仅3623元,比租楼要5500元之交1877元,一年少交22524元,减去每年所交的10%即56000元,客户一年仅多交33476元,五年多交167380元,八年后就可拥有该写字楼.
3.3针对投资客实行"我先租楼,你再买楼"策略,即五年返租,具体为客户如欲购买中商广场写字楼,由发展商与购买客户签定五年还租合同,发展商在五年内于(从签定买卖合同后计算)每年第一个月将当月租金逐渐返给购楼者,年回报率为10%,五年回报率为50%.同样,该客户可采取五成八年银行按贷方式付款.
例:现有一客户采取五年返租和五成八年按贷方式购买中商广场写字楼100M2,售价为5600元/M2
具体计算为:100M235600元/ M2=560000元
该客户每年交给发展商金额为:560000310%=56000元
(第一个月交清)
该客户五年交给发展商金额为:5600035=280000元
每年还返该客户金额为:560000310%=56000元
每年逐月返还客户金额为:5600012=4667元
五年还返该客户金额为:5600035=280000元
该客户五年内交给发展商金额实际为:280000-280000=0元
该客户贷款金额为:5600002=280000元
该客户月供金额为:(28000010000)3129.38=3623元
还返该客户的金额与该客户月供比为:4667-3623=1044元
五年内还返该客户的月平均租金为:
(560000y12)y100≈47元/ M2
该写字楼正常出租价格为:55元/M2
发展商每年除还返外尚可额外赢利:(55-4)3100312=9600元
发展商五年内除还返外尚可额外赢利:960035=48000元
3.4 针对自用型买家(尚未租楼)任其选择以上二种
八,促销策略
1,直销
1.1在营销活动中,有两种情况适合采用直销,一种是目标客户
为普罗大众,面相当广,如街头直销人员所派保健品类单张,
保险公司逐家登门拜访,此类直销层次相对较低;一种是目
标客户为某一特定群体,目标相对比较明确,如某些渡假村
销售会员卡等,层次相对较高,对直销人员的要求也高些.
1.2直销方式:电话拜访,登门拜访,单张派发.
1.3直销对象:中商广场已租客户,其它写字楼客户,金融单位,
证券公司,保险公司,企事业单位,富有的私营企业主.
1.4直销人员:敝司销售人员,大学生,礼仪(形象)小姐.
2, DM邮寄
2.1对于距离比较远的客户和未作过任何联系的客户,在上门拜
访前先实行DM邮寄,然后再电话询问直至登门拜访.
2.2 DM对象:其它写字楼客户,外省外市有意在武汉租写字楼
的客户,证券金融单位,保险公司,企事业单位.
2.3 DM邮寄内容:中商广场单张简介,中商广场投资秘笈.
2.4 DM邮寄时间:于正式公开推广前一星期左右.
3, 优惠政策
3. 1企业产品展示会,在人流比较集中,环境比较优雅的地方举 行企业形象和产品展示会,是很多企业乐此不彼的好事.因此,在推广期内,我们会选择国内或国际知名企业免费在中商广场举行企业产品展示会.
3.2租或买写字楼获x人x日游
限在10月10日前租用或购买的客户,其中租单间的客户获二人三日游,大面积租和买的客户获三人五日游.
旅游地点三日游可选择张家界,黄山等地.五日游可选择云南昆明,四川九寨沟等地方.
二人三日游金额控制在5000之内,三人五日游控制在10000之内.
3.3凡大面积租用和购买中商广场的客户,产品可优先进入中商
购物中心和采购目录;可优先进入中商购物中心设点经营;
进入中商购物中心的客户可降低保底额和提成此例.
九,中商广场首期推广工作计划方案
(见附表)
长安园产业别墅全案营销战略案
第一章项目总体策划
市场分析
项目背景分析:
A,项目宏观背景:
●项目时代背景:中国政府实施西部大开发的划时代战略
●项目区位背景:产业别墅位于西安长安科技产业园,属产业园中的北示范区.
长安科技产业园是国家级开发区--西安高新技术产业开发区的重要组成部分,是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一,建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地.
B,项目立项背景:
●西安是西部大开发的桥头堡,高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块,产业别墅是其中的示范性地产项目,是新型办公物业的大胆创新.
●市场需求:
产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃,对全新商务办公理念和方式的需求.