同编写市场总结
3,物业规划研判 专案组动脑会议
4,营销方向与设想(开盘时间建议,售楼处及样板房搭建,布置建议)
5,策划报告纲要 专案策划员执笔
此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研,并编写市调报告.在对本案的规划情况熟知后,结合前期的市场调研成果,召开动脑会议,初步确认本案的营销策划方向,并编写初步策划草案.在与发展商共
同就策划内容协商修正并确定之后,将进行第二阶段的工作内容.
(二)销售准备阶段(第二阶段)
第二阶段 人员安排
1, 营销策划报告的正式交稿主要内容的决定:目标市场定位销售策略制定推广措施及诉求重点广告目标与目的广告预算的编制平面制作物设计要求(楼书风格建议,DM及单页制作建议,海报建议,展板内容建议等)现场POP布置建议SP活动建议媒体选择与安排 进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔,广告策划辅助,完成报告.
2, 我司与发展商会议(确定广告,市场推广费用及媒体计划,SP活动计划等内容) -----
3, 广告计划及文案设计审核 专案组动脑会议:广告企划,
电脑设计人员,策划员,专案经理主控,发展商进行确认与把握.
4, 印刷品样稿的审核与修正
5, 现场POP布置具体内容:现场围墙装饰现场横幅和锦旗布置现场灯箱,指示牌展板,模型制作售楼处装修布置售楼处导引牌样板房装修布置 我司与发展商共同制作,监督
6, 市区内长效媒体安排
7, 销售文件的准备 专案策划
8, 售讲资料编写
9, 营业员培训与考核 专案经理,专案策划员,广告企划等
10,楼盘报章广告审核与安排 广告策划人员,专案主管
11,销售名片印刷 广告企划专员监督广告公司完成
此阶段基本为策划报告内容的实施,我司将在此阶段,协助发展商进
行与广告公司的接洽,联络与监督,并及时与发展商沟通,协助发展商进行现场布置;进行业务员培训,及一切销售资料的准备与落实.
三,销售阶段(第三阶段)
第三阶段 负责人员
1,实施广告计划 在取得发展商的确认条件下,我司具体实施.
2,现场销售情况统计与监控 专案经理,策划员
3,电话量,客户量,成交量统计与通报
4,价格反应与检讨
5,广告效果统计 广告策划人员,策划员,专案经理
6,广告效果检讨
7,销售策略调整 专案组动脑会议,并由策划员与广告策划人员实施
8,广告策略调整
9,销售形势分析与预测 专案组会议
10,会议安排
每周例会 专案经理通报销售情况,了解工程进度(与发展商),业务员反馈情况调查
月会 专案经理,策划专案与发展商进行销售工作总结,月度销售计划拟定,广告计划拟定.
阶段销售会议 专案经理,策划员,广告策划人员与发展商进行销售阶段总结,销售形势分析预测,下阶段总体计划与安排
备注; 若有重要的促销活动或当天广告发布,我司将集中力量,重点出击.
中天广场策划推广
前言
………就该项目推广思路细则及实施方案作一具体描述推广思路及实施方案遵循"准确,合理,领先,系统及可操性"等原则,以求使该项目一推出市场即赢得"满堂红".
二,市场分析
写字楼市场调查与分析
没有一个深入细则及科学的市场调查与科学的市场分析,则市场推广思路就是无本之木,无源之水……
1.1写字楼宏观市场分析
在房地产开发四大产品(住宅,商铺,写字楼,厂房)中,写字楼的各项综合指标最能反映一个国家和地区的经济活力状况及走势.因此,购买(或租用)写字楼的客户群最理性,写字楼开发的利润较高,同时风险亦较大.粗略纵观写字楼的发展状况,在92,93年房地产一片热潮中,写字楼市场也是一片欢声笑语,在广州当时的地标性物业"世贸中心"就曾卖到16000元/M2.但伴随着写字楼的过度开发和国家宏观调控政策的实施,写字楼的命运也最为悲惨,以96年以后的广州写字楼市场为例,环市东路,天河北路一带的甲级写字楼的月租金从旺市时的250-350元/M2跌到120-180元/M2,跌幅近60%,且空置率仍相当高.写字楼的萧条直至98年底.1999年至2000年,随着中国即将加入世贸步伐的临近,部分省市写字楼租售市场开始升温,尽管大部分升幅幅度不大,但北京,上海的升幅都不低,北京的升幅更是达到40%.2000年以后,随着中国正式加入世贸组织和国家经济进一步好转,国外机构和国内企业对写字楼将有较大的需求,尤其是京,津,沪,穗等经济中心和内地在地理交通上占有重要地位的区域性大城市,如武汉,成都,重庆等.因此,写字楼的市场机会将会越来越多.
1.2武汉写字楼现状分析
要分析武汉写字楼市场,首先得认识武汉.武汉作为湖北省省会,位于中国中部轴线,长江中游地带,是全国重要的交通枢纽,素有"九省通衢"之称,水,陆,空交通发达,同时武汉也是全国重要的物资集散地,汉正街小商品市场闻名全国,也辐射全国,是一座多功能综合性特大城市,商业经济活跃.
武汉写字楼主要集中在商务区汉口区,高档写字楼售价基本在6000-8000元/ M2之间,租价基本在40-70元/ M2月之间,,管理费基本在10-15元/ M2月之间,入住状况则两极分化,以招银大厦,建银大厦等十座写字楼为例,招银大厦,泰合广场等五座写字楼入住率在90%左右,建银大厦,瑞通广场等四座写字楼入住率都在40%以下.
武汉所处地理及发展状况,在中国加入世贸成为现实和在武汉在西部大开发中所肩负的使命,注定武汉在今后的发展中将充满着机会和活力,也必将吸引大量的跨国集团和国内各类企业抢滩进驻武汉,武汉写字楼市场在今后两年肯定会机会不少.
2,主要竞争对手分析
2.1同质同档写字楼竞争对手分析(见附表1)
因中商广场项目大,档次高,因此,其市场应在武昌区的基础上吸纳其它区尤其是汉口区写字楼的客源,故全面分析武汉写字楼市场对本案有莫大帮助.
2.2武昌区写字楼竞争对手个案分析
在武昌区与本案争夺客源的主要为亚贸广场,绿洲广场,珞珈山大厦,江天大厦和洪广大厦,中商广场目前出租率仅为25%,而亚贸广场B座入住率达100%,江天大厦入住率为80%,以中商广场在武昌区的档次和地标地位及中商集团的影响力和号召力,中商广场的低出租率和零出售令人费解.因此,中商广场面临着原有写字楼和新峻工写字楼双重压力,其中本案最大的竞争对手为亚贸广场.
亚贸广场经济指标
名称:亚洲贸易广场
地点:武昌区武珞路628号
开发商:亚洲贸易广场股份有限公司
总占地面积:12000 M2
总建筑面积:120000 M2,其中A座建面36000 M2
规划:由A,B二幢塔楼和裙楼连体而成
层高:A座28层 B座32层
功能:底楼-美食城,肯德基,停车场
一
