策划书的写作及策划案例

城市贵族.
综上所述,在本案目标客源中,主要需求点有以下几方面:
1, 地理位置优越.
2, 交通动线充足.
3, 市政与小区配套皆较为齐全.
4, 社区规划合理.
5, 智能化水平高.
6, 有强大的升值潜力.
7, 户型实用,舒适.
五,产品建议
由于本案不具备突出的规模优势,国此在配套上应做到"人无我有"人有我精",依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次,具体建议如下:
(一) 社区配套设施
1, 采暖:采用韩式地面供暖系统
理由:A无暖气片及其支管,增加使用面积,并且宜摆放家具.
B室温均衡,稳定,各房间温度可独立调节控制,具有
健身功能.
C辐射供暖,无空气对流,卫生,洁净.
D便于设落地窗.
2, 门,窗:分户门配可视对讲防盗门,室内采用木质夹板门,客厅设落
地窗,其它房间配双层中空塑钢窗.
3, 保安系统:全方位的防盗自动控制系统,红外线报警系统,设消防电
梯,公共场所安装自动感应装置,随时监测火情.
4, 信息系统
有线电话:市区标准有线电视信号及卫星电视系统.
通讯设施:预留两部IDD电话插口.
网 络:宽带网入户,并预留管线.
5, 厨房,浴室:墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶,铺设防滑地板砖,配备整
套高级厨具,纯净水入户.
6, 卫生间:墙面镶砌普通瓷砖到顶,铺设防滑地板砖,设三盆.
(二) 本案多层商业楼为沿街场所,建议楼顶建造能代表本案风格的造型,而非平顶.
(三)外立面材料及颜色
建议采用高级涂料,颜色采用三段式,底部部分用深棕色或赭石色,中部为米黄或中黄色,上部为淡黄或白色.
理由:A涂料易清洗,重新粉刷即可焕然一新,如发生墙体渗水易
查出,而用面砖则不易查出.
B棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感,整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉.
(四)绿化布置:根据小区内的容积系数,此建议原则上小区 整体走小而精的路线,通过精致的小景,烘托社区气氛.在绿化布置上要争取实现立体绿化;即草地,灌木,植株相互搭配,互相组合.以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味,提升小区形象.
(五)规划布局:要在充分满足园林绿化的同时,适当增加健身设施的建设,把健康主题引入小区,既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现,这样很容易引起消费者的认可.
(六)户型设计:户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯,面积应在100--180平方米之间,适当保留200--250平方的大户型,面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上.
(七)户型风格:落地窗设计,室室全明,要让客户真正感受到阳光的感觉.
六,推案策略
(一) 售楼处选址:
我司建议售楼处向主干道附近迁移,在解放路附近建设,装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处.
理由:
(1) 该地段为济南主干道,人员层次较高,有较大的客源潜力.
(2) 人员流动量大,易扩大知名度.
(3) 交通动线发达,方便客户咨询.
缺点:投入费用高.
(二) 推案操作阶段及操作目的
本案操作由期房开始,我司建议将本案操作分为三个阶段:
第一阶段:建立市场人气,引起市场冲击,营造楼盘品牌,回笼资金.
理由:
(1)本案为同期开发,需要较大的资金,前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大.
(1) 中,后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气,由此而
形成的良性循环,因此,本案能否尽快去化,关键在于前期能否建
立市场人气,引起市场轰动.
在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合,为中,后期的操作做好铺垫.
理由:
价格是整个营销策略中极期重要的一部分,如整个阶段的价格衔接不好,将导致整个项目的失败(如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫.)
第二阶段:建立品牌,在立足于本地客源的基础上,拓展客源面,创造相
对较高的利润.
理由:
(1) 第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑.
(2) 在第二阶段,本案的知名度及品牌已建立,如能向更广的泛围内拓展客源,则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件.
第三阶段:获取最高利润,通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次.
(三) 价格策略
目前市场竞争激烈,操作周期不宜过长,不适宜作大范围的价格调整,因此,我司建议先期以较低价格入市,引起市场关注,建立人气,随工期进展进行微调,在出零,主体封顶,竣工三个阶段作大的提升 ,以拉动市场.
整体操作结束后,将均价控制在3500元/平方米,具体推案策略及各阶段的价格制定,待双方确定合作关系后报与贵司参考.
七,广告策略
(一) 主诉求点:
突出社区无以伦比的内部优势,以"会生活的人选择会养人的房子"为主诉求点.
理由:本案的内部优势得天独厚,其他楼盘无法比拟,本案由期房开始销
售,如单纯宣传社区品质,存在可信度的问题,而自然环境的优势
及小高层的建筑形式显而易见,易被客户接受,产生共鸣,则引起市场冲击相对容易.
(二) 各销售期诉求
1, 引导期:可通过软广告,主题宣传活动等形式进行先期引导,主要介
绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等.
2, 开盘期:主打环境优势,结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户,
建立人气.
3, 正常销售期:进入正式销售期后,在主诉求点统一提领下,分期展现
户型,配套设施,绿化,交通,文化,商业,景致等品
质,使之成为一广告系列.
理由:
(1) 可令社区整体优势全面展现.
(2) 可保持每期推出广告的独立性,即宣传主题鲜明.
可不断保持市场新鲜度,冲击力持久 .
(三)广告媒体选择
1, 电视--以形象广告为主,结合综艺性广告.
2, 报纸--软广告与硬广告结合.前期通过软广告进行引导,正
式销售期通过硬广告进行冲击
3, 车体--主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车.
4, 电台--选择覆盖面广,收听率高的电台,如交通音乐之声.
5, 三维动画--提前展现小区内部的景致和内部设施,便于树立消费者信心,运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度.
八,操作执行安排
我司以多年的策划代理经验,总结出一套严谨的项目操作流程.完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作,足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎.
(一)前期市调阶段(第一阶段)
第一阶段 人员安排
1,市场研究分析
环境研究分析项目地段背景调研附近房地产调研市场消费倾向调研分析 市调员1员,策划员1名市调员1员,策划员1名市调员2员,策划员1名市调员2员,策划员2名
2,市场调研成果总结 专案组动脑会议后,市调负责人与专案主管共